Dans une SCI, un gérant doit être nommé. Il engage sa responsabilité civile et pénale. Les décisions de gestion du patrimoine sont prises par vote des associés. Ils peuvent fixer des modalités spécifiques.
Sommaire:
- SCI: la possibilité d’acheter, de louer, de gérer et de transmettre du patrimoine
- SCI: les rôles de gérant et d’associés sont clairement définis
- Revenus locatifs: des modes de déclaration qui diffèrent
SCI: la possibilité d’acheter, de louer, de gérer et de transmettre du patrimoine
Une Société Civile Immobilière (SCI) est le véhicule de gestion immobilière par excellence. La SCI est plébiscitée pour sa simplicité: elle permet d’acheter, gérer ou transmettre son patrimoine immobilier à plusieurs et simplement. Deux associés suffisent à créer une SCI. Ils doivent ouvrir un compte bancaire au nom de la société en formation pour y déposer les apports au capital. Ensuite, ils rédigent les statuts avec un avocat. Ce dernier se charge de faire immatriculer la SCI pour quelques centaines d’euros.
La création d’une SCI permet aux associés d’obtenir un prêt immobilier au nom de la société. Les capacités d’emprunt de tous les associés sont alors prises en compte par la banque. Ainsi, le montant du prêt accordé à une SCI est plus important que le montant d’un emprunt individuel. En outre, sur le plan de la transmission de patrimoine, le recours à la SCI offre des économies sur les droits de succession à payer. Pour se faire, il suffit de transmettre progressivement des parts sociales de la SCI à vos descendants. Une cession de parts s’opère par contrat sous-seing privé. L’intervention d’un notaire est facultative.
SCI: les rôles de gérant et d’associés sont clairement définis
Selon les modalités de gestion d’une SCI, une personne doit être nommée gérant de la société dans les statuts. Le gérant engage sa responsabilité civile et sa responsabilité pénale en cas de problème. Il est responsable quand des manquements ou violations sont constatés, vis-à-vis des textes réglementaires ou des statuts de la SCI. Les associés décident et inscrivent dans les statuts si le gérant peut être révoqué ou non.
Les décisions liées à la gestion du patrimoine se font par l’intermédiaire d’un vote entre le gérant et les associés. Ceux-ci peuvent être consultés en assemblée, par voie écrite ou par correspondance. La loi ne prévoit pas de majorité spécifique quant aux prises de décision en SCI. Elles sont votées, quel que soit le nombre d’associés présents ou représentés. Toutefois, les associés peuvent introduire des modalités spécifiques pour le vote: le type de majorité à obtenir pour entériner une décision, le nombre de personnes devant être présentes…
Seules les décisions ayant pour effet d’augmenter les engagements des associés requièrent obligatoirement l’unanimité. Les associés ont toujours le droit de participer aux décisions collectives, même s’ils ne prennent pas part au vote. Ils conservent un droit de regard sur la gestion du patrimoine et approuvent tous les ans les comptes sociaux de la SCI.
Revenus locatifs: des modes de déclaration qui diffèrent
Dans la SCI, des biens peuvent être placés en gestion locative. Dans ce cas, les revenus locatifs sont perçus par la société. Ces derniers font ensuite l’objet d’un partage entre les associés, à hauteur de leur participation au capital de l’entreprise. En matière de déclaration des revenus perçus, les associés (personnes physiques) remplissent la déclaration numéro 2072 sur le site internet des impôts.
Une fois le résultat de la SCI établi, chaque associé déclare sa quote-part dans les bénéfices. Il est imposé sur ses revenus, minorés des charges afférentes au bien. Quand le bien loué est meublé, la location est considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale. La SCI est donc soumise à l’impôt sur les sociétés. Lors de la vente du bien, le capital est redistribué aux associés et ils sont imposés individuellement sur les dividendes.
La SCI: un atout pour votre retraite?
La SCI vous permet de transmettre votre maison à vos enfants tout en pouvant continuer d’y habiter. Au moment de votre retraite, vous faites une donation avec réserve d’usufruit de parts de la SCI détenant votre résidence principale . Ce faisant, vous donnez à vos héritiers la nue-propriété des parts de la SCI tout en conservant la jouissance du bien. La pleine propriété des parts est automatiquement rétablie entre les mains de vos héritiers après votre décès. Sur le plan fiscal, l’opération est intéressante. La donation de parts de SCI entraîne des droits de mutation à régler, mais ces derniers sont calculés sur la nue-propriété du bien. Ainsi, seule partie de la valeur du logement est prise en compte. De plus, cette valeur dépend de votre âge au moment de la donation. Plus vous êtes âgé, plus la valeur est faible (10% au minimum). Lorsque votre héritier récupère la pleine propriété des parts, il n’a aucun droit de mutation supplémentaire à régler.
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